전세 전입신고 및 확정일자 받는 방법

뉴스를 통해서 전세 사기나 전세 중 부득이한 문제로 건물이 경매에 넘어가 전세 보증금을 돌려받지 못하는 소식을 본 적이 있으실 겁니다. 이와 같은 전세 중 문제가 발생할 시 보증금을 지키기 위해 반드시 해야 할 항목이 바로 전입신고 후 확정일자를 받는 것입니다. 이번에 말씀드릴 내용은 전세 계약 후 확정일자를 받는 방법에 대한 것입니다.

전입신고

전입신고는 새로운 거주지로 이사를 했을 경우 해당 주소지로 이사를 했으므로 내 주민등록상의 주소를 변경하겠다고 신고하는 것을 의미합니다. 반드시 이사한 날 기준으로 14일 이내에 신고를 완료하셔야 하며 신고하지 않을 시 과태료가 부과된다는 점 주의하시기 바랍니다.
 

확정일자

확정일자는 세입자가 임차하고 있는 주택에 대한 전세 보증금을 보장받을 수 있는 기준 날짜를 의미하며 특정 날짜에 전입신고를 완료했다고 확정하는 것을 의미합니다.
※ 전입신고의 효력은 익일 0시, 확정일자의 효력은 당일에 발생되므로 꼭 알아두시길 바랍니다.
 

 

 

 

전입신고 및 확정일자를 받는 것이 중요한 이유

전입신고를 하게 되면 해당 주택에 대한 보증금에 대항력을 갖게 되는데, 확정일자를 받아 놓으면 우선 변제권이 발생하게 됩니다. 그래서, 임차로 전/월세로 살던 주택에 압류나 경매 등의 문제가 발생한다면 계약 당시 임대인에게 지급했던 보증금을 돌려받아야 하는데 확정일자를 기준으로 보증금에 대한 보상 변제권을 가지게 되는 것입니다.
 

전입신고 하는 방법

전입신고를 하는 방법은 오프라인과 온라인 두 가지가 있습니다. 컴퓨터가 가능하신 분들이라면 편리하게 정부 24 홈페이지에서 온라인으로 신청하시는 것을 추천드립니다.

방문신청은 신분증과 임대차계약서를 지참하여 현장에 구비된 서류와 함께 지역 주민센터에 방문하셔서 신청 가능합니다.
 

정부 24 홈페이지에서 신고하는 방법

▶ 정부 24 홈페이지에 방문하셔서 처음 방문하신 분이라면 가입하셔서 이용하시면 되고 기존 방문자시라면 로그인을 선택해 주시면 됩니다.

▶ 로그인은 간편 인증으로 진행하셔도 되고 공동, 금융 인증서가 있으신 분들은 인증서를 이용하셔도 좋습니다.

▶ 로그인하신 이후에 검색창에 전입신고라고 검색을 하시면 위 사진과 같은 선택항목이 나오게 됩니다. 여기에서 별표시 되어 있는 신고를 눌러주시면 됩니다.

▶ 전입신고 유의사항 체크박스가 보이면 선택해 주시고 확인을 눌러주시면 됩니다.

▶ 다음 항목으로 넘어가서 신청인의 이름과 연락처가 있는데 확인해 주시고 전입하는 사유 선택 후 이사 전에 살던 곳, 이사 온 곳을 차례로 입력해 주시면 전입신고가 완료됩니다.
 

확정일자 받는 방법

확정일자를 받는 방법도 전입신고와 마찬가지로 방문신청과 온라인 신청 방법 2가지가 있습니다. 방문신청 시 전입신고와 동시에 직접 주민센터에 방문해서 확정일자를 받으시면 되고 온라인 신청 시 대법원 인터넷등기소 홈페이지에 들어가셔서 신청할 수 있습니다.

방문 신청으로 확정일자를 받는 것은 매우 간단해졌습니다. 2021년 6월 이전에는 임차계약 후 세입자가 주민센터에 직접 방문하여 전입신고를 해야 했으나 요즘에는 임대차 계약 진행할 경우 자동으로 확정일자가 부여되고 있습니다. 하지만 전, 월세 신고제 대상이 아닌 계약을 할 경우 확정일자가 자동으로 부여되지 않을 수 있습니다. 또, 자동으로 확정일자만 받으면 되는 줄 알고 전입신고를 하지 않는 사람들이 있습니다. 확정일자는 부동산 계약을 할 때 자동으로 신고가 되지만 전입신고는 확정일자와 달리 자동으로 전입신고되지 않으니 주의하시길 바랍니다.
집주인에게 대출이나 압류 등 금전적인 문제가 생길 수 있는 것을 대비하기 위한 안전장치로, 전세 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있고 임대인에게 지급된 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
 

 

 

 
대항력은 계약기간 중 임대인이 바뀌어도 주거 존속과 보증금을 보호받을 수 있으며, 새로운 집주인이 바뀌어 임차 기간이 남았음에도 나가 달라고 요구한다면 이를 거부할 수 있는 권리가 생기는 것입니다. 우선변제권은 확정일자까지 모두 받아야 발생하며, 받은 날짜가 매우 중요합니다. 그렇기 때문에 임대차 계약서 작성 시 불안한 마음이 드신다면 확정일자 받는 날까지 저당 및 대출을 받지 않는다는 항목을 계약 특약사항으로 기재하는 걸 추천드립니다.
또한 전세 계약을 연장할 경우 재계약이 묵시적 갱신인지 아니면 계약서를 새로 작성했는지에 따라 달라집니다. 묵시적 갱신을 할 경우 기존과 같은 조건으로 연장되기 때문에 별도로 새로운 계약서를 작성하지 않아도 되며, 확정일자를 다시 받지 않아도 되지만 임대차 3 법에 따라 2년 이후 임대인은 5%까지 보증금 증액을 요구할 수 있어서 계약 변동 사항이 있을 경우에는 확정일자도 다시 받아야 된다는 점 꼭 기억하세요!
주의해야 할 점은 임대인에게 채무나 경매, 경제적으로 불미스러운 일이 발생할 경우 우선순위가 밀릴 수 있기 때문에 이를 방지하기 위해서는 이전에 작성한 계약서와 동일성이 유지되는 된다는 점을 특약에 명시하는 것이 중요하다는 점 잊지 마시길 바랍니다.