부동산 매매 계약시 주의사항, 소유권 이전 등기 방법

최근 경제상황이 많이 어려워지고 부동산 시장도 정체기에 접어들면서 한 동안 부동산 매매가 주춤했었습니다. 하지만, 현재 조금씩 경제가 회복되고 부동산 정책도 완화되는 시점이라 부동산 매매 계약을 하려는 움직임이 보이기 시작했는데요. 이번 글에서는 부동산 매매 계약시 주의사항 및 소유권 이전 등기를 하는 방법에 대해 알아볼까 합니다.

경기가 어려운 시기에 많은 분들이 재테크에 대해 큰 관심을 갖고 있습니다. 주식이나 코인, 부동산 등 다양한 방법으로 재테크를 하려고 하시는데, 그 중에서 그래도 안정적이라고 여기고 있는 부동산 재테크에 더 큰 관심을 갖고 있다고 보여집니다. 하지만, 아무리 안정적이라고 하더라도 부동산에 대한 정확한 공부나 지식이 없이 주변에서 하기 때문에 나도 해봐야지! 라는 생각으로 투자를 하게 된다면 매우 큰 위험이 따를 것입니다.

부동산은 대부분 액수가 큰 금액으로 거래가 되기 때문에 피해를 입게 되면 그 피해액도 매우 크게 됩니다. 법적인 문제가 발생한다면 이것을 해결하는 데에도 많은 비용과 긴 시간이 소요될 것입니다. 그렇기 때문에 부동산 거래는 더욱 신중하게 진행해야 할 것입니다.

 

 

​

 

이번에 말씀드릴 내용은 부동산 매매 계약시 지급하게 되는 대금에 대해서 알아보고 지급할 때 주의해야 할 사항이 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.

부동산 매매 계약을 할 때 지급하게 되는 대금은 계약금, 중도금, 잔금 이렇게 3종류로 나뉘게 됩니다.

 

1. 계약금

계약금은 부동산을 매매하기로 한 계약을 체결할 때 매수자가 매도자에게 지급하는 돈을 말합니다. 여기에서 매수자는 부동산을 구입하고자 하는 당사자이며, 매도자는 부동산을 판매하는 당사자를 일컫는 것입니다.  보통 계약금은 계약하는 당일에 바로 지급하는 것이 원칙이며 매수, 매도하기로 확정된 금액의 10%를 지급하고 있습니다.

 

부동산 계약금은 부동산 매매 계약이 잘 체결되었다는 것을 증명해줄 수 있는 돈이며, 매매계약이 완료될 때까지 이 돈은 보증금의 역할을 하기도 합니다. 거래를 진행했을 때 계약금만 지급했고 중도금, 잔금을 지불하지 않았을 경우 매도인이나 매수인 중 아무나 계약 해지가 가능합니다. 하지만, 만약 별도의 특약 사항이 없다면 계약을 중간에 파기했을 때 계약파기를 원하는 쪽에서 정해진 금액만큼 위약금을 부담해야 되며, 계약한 내용 중에서 불이행한 부분이 있을 경우 불이행에 대한 책임이 있는 쪽에서 역시나 정해진 금액만큼 위약금을 부담한다고 생각하시면 됩니다. 대부분 계약금을 위약금으로 설정해 놓고 계약을 진행한다는 것도 참고하시면 좋을 것 같습니다.

 

2. 중도금

보통 부동산 매매계약 체결에 있어서 별도의 협의가 없을 시 매매 금액의 50~60% 정도를 중도금으로 결정합니다. 부동산을 구매하는 매수자는 계약금과 중도금 결제시 반드시 영수증이나 입금내역 등의 증명서류를 발급받아서 지참하고 있어야 합니다. 그러나 매수자가 매도자에게 중도금을 지불한 이후에 매도자가 계약파기를 원해서 계약금을 2배로 지급하거나 매수자가 계약금을 포기하고 부동산 매매계약을 해지하는 경우가 발생할 수 있습니다. 이런 일이 발생했을 경우에 당사자 양방이 합의했거나 매수자가 돈을 지급하지 않았을 경우에는 법적인 해지가 가능하지만 그 밖의 경우에는 중도금을 지불하였기 때문에 매매계약 해지가 불가능합니다. 매매계약의 해지가 가능한 시점은 "당사자 일방이 이행에 착수할 때까지"라고 보시면 되고, 매매계약을 위해 당사자 중 한 사람이라도 어떠한 행동을 진행했다면 계약 해지는 불가능하다는 점 참고하셔야 할 것 같습니다.

 

 

​

 

중도금 지급시 주의할 점

중도금을 지급하기 직전까지 반드시 부동산 등기부등본을 수시로 확인하여 물건에 문제가 발생하지 않았는지 체크하셔야 합니다. 혹여, 계약을 한 이후에 건물이나 땅에 대해 권리변동이 발생할 여지가 있기 때문입니다. 가장 중요한 것은 저당권에 관련된 문제이며 가압류가 잡혀 있는 게 있는지 반드시 확인을 하셔야 합니다. 그리고, 부동산이나 매도인이 발급받아서 보여주는 등기부등본을 100% 믿으시면 안되고, 반드시 본인이 직접 발급받아서 확인하시는 것을 추천드립니다.

 

 

부동산 등기부 등본 열람, 확인 방법

 

뉴스에서 자주 보시는 바와 같이 부동산과 매도인이 함께 범죄를 모의하여 등기부등본을 조작하는 경우가 있기 때문에 이 부분은 필히 매수자 본인이 직접 확인하셔야 할 것입니다. 또한, 계약서 상에 반드시 문제가 발생할 시 손해배상을 해야 한다는 특약사항을 넣고 공증을 받아놓는 것도 추천드리는 바입니다.

 

3. 잔금

매수자가 잔금을 지급할 때 매도자는 반드시 소유권 이전 등기에 필요한 모든 서류를 넘겨주어야 합니다. 잔금 지불은 계약금과 중도금의 액수와 비교하면 액수가 매우 크고 잔금을 모두 지불해야 등기를 이전할 수 있으며 이는 소유권을 넘겨주는 것이므로 매매 계약 단계 중에서 가장 중요한 부분이라고 보시면 됩니다.

 

잔금 지급을 위해서 매수인은 매도인을 직접 만나 소유권 이전 등기와 관련된 서류를 모두 받고 그 이후에 잔금을 지급하시는 것을 추천드립니다. 또한, 매도자의 신분이 확실한지 신분증을 꼼꼼히 확인해야 할 것이며 잔금 지급 전까지 반드시 등기부등본도 철저히 검토해 봐야 합니다.

 

이번에는 사소하지만 중요한 부분들을 짚어드리겠습니다. 잔금은 금액이 크기 때문에 은행 계좌이체의 한도를 다시 한 번 확인해 보셔서 계좌이체 한도가 잔금 금액보다 적다면 한도증액 신청을 해 놓으셔야 합니다. 또한, 중개 수수료나 공과금 등의 정산을 할 수 있기 때문에 넉넉하게 현금을 준비하시는 것도 중요하며 계약금과 중도금 때 지급한 영수증도 꼭 지참하시길 바랍니다.

 

※ 혹시 더 정확하고 확실한 방법을 원하신다면 법무사와 같은 전문가의 도움을 받는 것도 추천드리는 바입니다.

 

4. 소유권 이전 등기

부동산 소유권을 이전하는 이전등기는 매수인이 매도자에게 대금지불을 완료하고 60일 이내에 등기의무자인 부동산 매도자와 매수자가 함께 등기신청을 해야 합니다.

 

소유권 이전 등기에 필요한 서류

1. 매매계약서 2. 취득세(등록면허세)용 확인서 3. 부동산 거래 계약 신고 필증 4. 등기필증 5. 매도인의 부동산 매매용 인감증명서 6. 매수인과 매도인의 주민등록 등(초)본 7. 토지건축물대장 등본 8. 거래신고의 대상이 되는 부동산이 2개 이상인 경우 필요한 매매목록 9. 대리인에 의해서 신청할 경우 위임장 지참

등기신청 방법은 등기소에 방문하여 신청하는 방법도 있으며 인터넷 등기소를 통해서 온라인으로 신청정보와 첨부정보를 보내는 방법도 있습니다. 소유권 이전등기에는 등기목적과 부동산의 표시, 시간표준액 및 국민주택채권매입금액, 등기 의무자와 등기자의 인적사항 등을 입력해야 합니다.

 

대부분 소유권 이전 등기를 굉장히 어려워하시고 실수가 있으면 안 되기 때문에 전문가의 도움을 받는 경우가 많습니다. 확실하게 처리하기를 원하시는 분이라면 법무사 등의 전문가에게 상담하셔서 처리하시는 것도 좋은 방법이라고 생각합니다.

 

부동산 계약을 할 때 가장 중요한 것은 확인, 또 확인입니다. 계약금, 중도금, 잔금 입금시에도 금액 확인을 하셔야 하며 부동산에 대한 정확한 정보도 등기부등본에서 확인하셔야 하며, 매도자의 신분도 확실하게 체크하셔야 하는 등 매사에 확인하는 것이 필수입니다. 부동산 거래란 결코 쉬운 일이 아니기 때문에 지나치다 싶을 정도로 확인하시고 위에서 설명드린 내용 참고하셔서 현명한 부동산 거래 하시길 바라겠습니다.